Что об оценке имущества нужно знать бизнесу

— Под «оценкой имущества» чаще всего подразумевают оценку недвижимости, но это далеко не так. Объектом оценки может быть любое дорогостоящее имущество, к примеру, оборудование или транспорт.

При этом методика расчетов и конечный результат могут различаться в зависимости от:

Целей оценки. Определяется разный вид стоимости, используются разные методы оценки.
Опыта оценщика. Независимая оценка — это экспертное мнение конкретного специалиста, под которым он ставит свою подпись и личную печать. При прочих равных допускается разбежка +- 20% в стоимости одного и того же объекта оценки у разных экспертов.

Когда и кому нужна оценка имущества

Вот основные причины, по которым компании делают оценку имущества:

Получить финансирование в банках и других финансовых институтах
Реализовать неиспользуемое и ставшее ненужным имущество
Приобрести нужные объекты по разумной стоимости
Привлечь новых партнеров и инвесторов
Оптимизировать налоговую нагрузку в своих организациях
Привести в порядок бухгалтерский учет на своем предприятии
Провести реструктуризацию своего бизнеса.

Юридическим лицам оценка чаще всего интересна в случаях передачи в залог (ипотеку), продажи без проведения аукциона либо продажи на аукционе (по конкурсу); внесения в виде неденежного вклада в уставный фонд юридического лица и т.д. То есть при любом действии, подразумевающем под собой смену собственника имущества.

Если говорить о кредитовании и оценке для залога, то важно понимать разницу в интересах банка и кредитополучателя:

Чего хочет банк? Банк хочет, чтобы имущество, передаваемое в залог, стоило как можно дешевле: в случае невыплаты кредита его можно быстро и без особых усилий продать.

Чего хочет кредитополучатель? Кредитополучатель же, наоборот, заинтересован в максимальной стоимости залогового имущества.

А между этих двух огней — оценщик:)

Пример. Для получения кредита в 100 рублей нужно обеспечение залога 80 руб. Есть 3 помещения, которые можно передать в залог. Один оценщик имущества оценит каждое в 30 рублей, второй — в 40 рублей. В итоге в первом случае заложить придется все 3 объекта, а во втором — только 2. Вот такая разница.

Как работают оценщики

Все оценщики Беларуси проходят аттестацию и работают по абсолютно одинаковым и очень жестким стандартам оценки, которые разрабатывает РУП Институт недвижимости и оценки, а вводит Государственный комитет по имуществу. Методы, формулы расчета, структура и содержание отчетов, прочая методология не позволяют никаких вольностей. Но разница в конечном результате всегда зависит от конкретного эксперта: его знаний, опыта, квалификации, умения применить или не применить необходимые корректировки и коэффициенты, непосредственно влияющие на конечную стоимость объекта оценки.

Как выбрать оценщика. Довольно частая ситуация: собственник бизнеса решил взять кредит и в качестве залога в банк предлагает свой офис. Практически любой банк предложит ему список рекомендуемых оценщиков.

Этот перечень действительно может помочь сориентироваться человеку, который ранее никогда не сталкивался с необходимостью что-то оценивать. Но нужно понимать — это рекомендуемый список, он ни к чему не обязывает.

Оценку, выполненную в соответствии с белорусским законодательством и стандартами, регулирующими оценочную деятельность, банк не имеет права не принять

Выбрать исполнителя оценки можно в соответствии со своими пожеланиями — стоимость услуг, срок выполнения и прочее.

Однако несколько лет назад появилась порочная практика: банки стали создавать дочерние оценочные организации, в которые напрямую отправляли своих клиентов. После того как на эти факты обратило внимание Министерство антимонопольного регулирования и торговли, банки получили предупреждения о недопустимости такой ситуации, а некоторые — даже немалый штраф. Именно после этой истории во всех перечнях появилось слово «рекомендуемые».